СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ

СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ.

            Проживая в многоквартирном доме, каждый из нас  обязан оплачивать свою часть его содержания, ремонт, получаемые коммунальные услуги. Но в жизни часто случается так, что мы, не получая этих самых услуг, платим за них лишние деньги. 

Что нужно знать, чтобы в подъезде было чисто и светло, вовремя делались косметический и капитальные ремонты, нормально функционировали все коммуникации, в порядке содержались придомовые территории, детские и спортивные площадки и места отдыха?

В законодательстве РФ есть реальные и действенные механизмы защиты прав жильцов, нужно только уметь ими пользоваться.

Знать свои права, понимать, как действовать — необходимо для каждого.


Здесь приведены самые элементарные вопросы, знать ответы на которые, должен любой взрослый гражданин, проживающий в многоквартирном доме.

Кто такие наниматели и собственники?

Наниматели жилых помещений -лица, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Собственники помещений -лица (физические и юридические), обладающие правом собственности на помещения ( приватизированные помещения, купившие его и т.д.) в том числе предоставляющие помещения нанимателям по договорам найма.

Что принадлежит собственникам помещений, кроме собственного помещения (квартиры)?

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество дома, а именно:

  • помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
    (Жилищный кодекс РФ, ст. 36, п.1)

Что такое управление многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом это:

  • обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
  • надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме;
  • решение вопросов пользования указанным имуществом;
    предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
    (ЖК РФ, ст. 161,п.1)

Кто управляет многоквартирным домом?

Многоквартирным домом управляют собственники помещений. Собственники помещений в отличии от нанимателей принимают участие в решении всех вопросов, касающихся дома, в том числе формировании платежей, формировании перечня услуг и т.д.

Какие способы управления домом существуют?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (все вопросы решаются на общем собрании собственников);
  • управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (собственники создают кооператив или ТСЖ для управления домом;
  • управление управляющей организацией (собрание собственников жилья принимает решение о сотрудничестве с той или иной организацией и поручает ей управление домом).
    (ЖК РФ, ст.162,п.2,п.3 ).

Как назначается управляющая организация, если собственники не приняли решения о ее выборе?

Если собственники не выбрали способ управления домом, то уполномоченный орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом. Победитель конкурса получает право управления многоквартирным домом.
(ЖК РФ, ст.161, п.4).

Как заключается договор с управляющей компанией, если собственники не принимали решения о заключении договора?

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления домом.
(ЖК РФ,ст.161,п.5)

Победитель конкурса в течение 20 дней, с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров.
( Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв.постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г).

Каковы обязанности  управляющей организации по содержанию дома и оказанию коммунальных услуг?

По договору управление многоквартирным домом управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме.
(ЖК РФ, ст.162, п.2).

Что должно быть в договоре управления многоквартирным домом?

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

  1. состав общего имущества  многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома;
  2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которая предоставляет управляющая организация;
  3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание  и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
    (ЖК РФ, ст.162,п.3).

Как узнать, какая управляющая компания управляет вашим домом, если она не предоставила вам договор?

Сведения об управляющей компании должны содержаться в платежном документе (квитанции) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Какие права по контролю за деятельностью управляющей организации имеют собственники?

Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе:

  • получать от управляющей организации информацию о перечнях, объемах,  качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
  • проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы).
    (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.)

 

 

Каковы обязанности управляющей компании по предоставлению ответов на запросы собственников?

Управляющая компания обязана в течение трех рабочих дней предоставить по запросу собственника документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом.
( Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв.постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г).

Из чего складывается сумма в платежке?

Плата за жилое помещение  для нанимателя включает в себя:

  • плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение для собственника включает в себя:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за коммунальные услуги  для собственника и нанимателя включает в себя:

плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение ( в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение ( в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
(ЖК РФ, ст.154)

Когда производится перерасчет платы за жилое помещение?

 

В случае оказания услуг  и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Когда производится перерасчет платы за коммунальные услуги?

  • При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению;
  • При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ, плата за коммунальные услуги снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.

 

 

Нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы управления многоквартирным домом и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг

 

1. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г, № 188-ФЗ.

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г, № 15-ФЗ.

3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г., № 136-ФЗ.

4. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г., № 195-ФЗ.

5. Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г., № 122-ФЗ.

6. Закон РФ "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 г., № 2300-1.

7. Закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" от 30 декабря 2004 г., № 210-ФЗ.

8. Закон "О фонде содействия реформированию ЖКХ" от 21 июля 2007 г., № 185-ФЗ.

9. Закон "О саморегулируемых организациях" от 01 декабря 2007 г., № 315-ФЗ.

10. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30 декабря 2009 г., № 384-ФЗ.

11. Закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24 июля 2007 г., № 221-ФЗ.

12. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г., № 491)

13. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и,или с перерывами, превышающими установленную продолжительность (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г., № 491)

14. Правила пользования жилыми помещениями (Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г., № 25)

15. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г., № 307)

16. Правила определения и установления нормативов потребления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г., № 306)

17. Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ (Постановление Правительства РФ от 12 февраля 1999 г., № 167)

18. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., № 219)

19. Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (Постановление Правительства РФ от 06 февраля 2006 г., № 75)

20. Постановление Правительства РФ "Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" от 17 февраля 2004 г., № 89

21. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры" от 09 июня 2007 г., № 360

Документация на многоквартирный дом

1. Технические документы

1. Технический паспорт на МКД с экспликацией и поэтажными планами (выписка из технического паспорта на многоквартирный дом)

2. Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в МКД

3. Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД

4. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности:

инженерных коммуникаций;

коллективных (общедомовых) приборов учета;

общих (квартирных) приборов учета;

индивидуальных приборов учета;

механического оборудования;

электрического оборудования;

санитарно-технического оборудования;

иного обслуживающего более одного помещения в МКД оборудования;

отдельных конструктивных элементов МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке и других элементов общего имущества)

5. Инструкция по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти (для домов, вводимых в эксплуатацию с 01.07.2007 г.). Содержит рекомендации застройщика (подрядчика), проектировщиков по содержанию и ремонту общего имущества, сроки службы его отдельных частей)

2. Иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом

1. Кадастровая карта (план) земельного участка

2. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, с приложением заверенной соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка, и документы, подтверждающие государственную регистрацию сервитута ЕГРП

3. Проектная документация на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) мноквартирного дома

4. Акт приемки в эксплуатацию МКД

5. Акты освидетельствования скрытых работ

6. Протокол измерения шума и вибрации

7. Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации

8. Акты разграничения эксплуатационнной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями

9. Акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета

10. Паспорта на приборы учета, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного помещения в МКД оборудование

11. Акты передачи УО комплектоа проектной документации и исполнительной документации после приемки многоквартирного дома в эксплуатацию

12. Письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в МКД и предоставления коммунальных услуг (за год, предшествующий передаче документации)

13. Журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в МКД и предоставления коммунальных услуг

Необходимо указание на форму документа: оригинал, нотариально заверенная копия, копия, заверенная органом, выдавшим документ, ксерокопия или др. В случае отсутствия документов, указанных выше, или необходимости актуализации имеющихся документов, работы по изготовлению недостающих документов или их обновлению могут быть включены в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД.

3. Организационно-правовые документы

1. Договор управления МКД с приложениями

2. Договор на выполнение капитального ремонта

3. Список собственников помещений МКД

4. Объявления с повесткой дня о проведении собраний

5. Бюллетени, по которым голосовали собственники

6. Протоколы решений общих собраний

7. Объявления о результатах голосования собственников помещений на общем собрании

8. Исходящие и входящие письма

9. Прочие документы

 

Предельные сроки устранения недостатков содержания общего имущества собственников помещений в МКД

Неисправности конструктивных элементов и оборудования

Предельный срок выполнения ремонта после получения заявки диспетчером

Аварийные работы

 

1. Протечки в отдельных местах крыши (кровли)

Не более 1 суток

2. Течь в трубопроводах, приборах, арматуре, кранах, вентилях, задвижках и запорных устройствах внутридомовых инженерных систем отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения

Не более 1 суток

3. Неисправности, связанные с угрозой аварии внутридомовых сетей отопления, централизованного газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и их сопряжений (в том числе с фитингами, арматурой и оборудованием)

Немедленно

4. Повреждение одного из кабелей внутридомовой системы электроснабжения, питающих МКД, отключение системы питания МКД или силового необходимого для прибытия электрооборудования

При наличии переключателей кабелей на входе в дом – в течение времени, необходимого для прибытия персонала, для выполнения работ, но не более 2 часов

5. Неисправности во вводно-распределительном устройстве внутридомовой системы электроснабжения, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников

Не более 3 часов

6. Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий внутридомовой системы электроснабжения

Не более 3 часов

7. Неисправности, связанные с угрозой аварии внутридомовых сетей электроснабжения (в том числе, короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети)

Немедленно

8. Неисправности пожарной сигнализации и средств тушения в многоквартирных домах

Немедленно

Прочие непредвиденные работы

 

9. Повреждения водоотводящих элементов крыши (кровли) и наружных стен (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр.), расстройство их креплений

Не более 5 суток

10. Трещины, утрата связи отдельных элементов ограждением многоквартирного дома (отдельных кирпичей, опасной зоны, балконов и др.) и иные нарушения, угрожающие выпадением элементов ограждающих конструкций

Не более 1 суток (с ограждающих несущих конструкций)

11. Нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий и других архитектурных элементов, установленных на фасадах, со стенами

Немедленное принятие мер безопасности

12. Неплотность в каналах систем вентиляции и кондиционирования, дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами

Не более 3 суток

13. Разбитые стекла окон и дверей помещений общего пользования и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен в помещениях общего пользования: а) в зимнее время

Не более 1 суток

б) в летнее время

Не более 3 суток

14. Неисправности дверных заполнений (входные двери в подъездах)

Не более 1 суток

15. Отслоение штукатурки потолков или внутренней отделки верхней части стен помещений общего пользования, угрожающее ее обрушению

Не более 5 суток (с немедленным принятием мер безопасности)

16. Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в помещениях общего пользования

Не более 3 суток

17. Неисправности систем автоматического управления внутридомовыми инженерными системами

Не более 5 суток

18. Неисправности в системе освещения помещений общего пользования (с заменой электрических ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников)

Не более 3 суток

19. Неисправности лифта

Не более 1 суток

20. Неисправности оборудования мусоропроводов

Не более 1 суток

21. Неисправности оборудования детских, спортивных и иных площадок, находящихся на земельном участке, входящем в состав МКД, связанные с угрозой причинения вреда жизни и здоровью граждан

Не более 1 суток ( с немедленным принятием мер безопасности)

22. Трещины и неисправности в печах, дымоходах, очагах и газоходах в помещениях общего пользования, способные вызвать отравление граждан дымовыми газами и угрожающие пожарной безопасности здания

Не более 1 суток (с незамедлительным прекращением эксплуатации до исправления)

 

 

Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении КУ ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность

 

Вид коммунальных услуг

Требования к качеству коммунальных услуг

Допустимая продолжительность перерыва или предоставления коммунальных услуг надлежащего качества

Холодное водоснабжение

Бесперебойное круглосуточное водоснабжение в течение года

Допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали – 24 часа

 

Давление в системе холодного водоснабжения в точке разбора: в многоквартирных домах и жилых домах от 0,03 МПа (0,3 кгс/кв.см) до 0,6 МПа (6 кгс/кв. см)

Отклонение давления не допускается

Горячее водоснабжение

Бесперебойное круглосуточное горячее водоснабжение в течение года

Допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали – 24 часа; для проведения 1 раз в год профилактических работ в соответствии с п. 10 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам

 

Обеспечение температуры горячей воды в точке разбора: не менее 60°С – для открытых систем централизованного теплоснабжения; не менее 50°С – для закрытых систем централизованного теплоснабжения; не более 75°С – для любых систем теплоснабжения

Допустимое отклонение температуры горячей воды в точке разбора: в ночное время (с 23.00 до 6.00 часов) не более чем на 5°С;

в дневное время (с 6.00 до 23.00 часов) не более чем на 3°С

 

Постоянное соответствие состава и свойств горячей воды санитарным нормам и правилам

Отклонение состава и свойств горячей воды от санитарных норм и правил не допускается

 

Давление в системе горячего водоснабжения в точке разбора от 0,03 МПа (0,3 кгс/кв.см) до 0,45 МПа (4,5 кгс/кв. см)

Отклонение давления не допускается

Водоотведение

Бесперебойное круглосуточное водоотведение в течение года

Допустимая продолжительность перерыва водоотведения: не более 8 часов (суммарно) в течение одного месяца; 4 часа единовременно (в том числе при аварии)

Отопление

Бесперебойное круглосуточное водоотведение в течение отопительного периода

Допустимая продолжительность перерыва отопления: не более 24 часов (суммарно) в течение одного месяца; не более 16 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от 12°С до нормативной; не более 8 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от 10°С до 12°С; не более 4 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от 8°С до 10°С

 

Обеспечение температуры воздуха: в жилых помещениях – не ниже +18°С (в угловых комнатах - +20°С)

Отклонение температуры воздуха в жилом помещении не допускается

 

Давление во внутридомовой системе отопления: с чугунными радиаторами – не более 0,6 МПа (6кгс/кв. см)

Отклонение давления более установленных значений не допускается

Электроснабжение

Бесперебойное круглосуточное электроснабжение в течение года

Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения 24 часа

 

Постоянное соответствие напряжения действующим федеральным стандартам

Отклонение напряжения от действующих федеральных стандартов не допускается

Газоснабжение

Бесперебойное круглосуточное газоснабжение в течение года

Не более 4 часов суммарно в течение одного месяца

 

Постоянное соответствие свойств и давления подаваемого газа федеральным стандартам и иным обязательным требованиям

Отклонение свойств и давления подаваемого газа от федеральных стандартов и иных обязательных требований не допускается

 

Что нужно знать собственнику жилья?

 

Вопрос 1. Наша управляющая компания не может ответить на вопрос, какими законами регулируется управление многоквартирным домом? Виктор Ковалев, г. Хабаровск.

Вся система ЖКХ регулируется большим количеством документов: Конституция РФ, федеральные законы, Постановления Правительства РФ, нормативные акты и рекомендации федеральных ведомств, нормативные акты региональных органов власти и ведомств субъектов РФ, решения органов местного самоуправления.

Основным же законом в жилищной сфере является Жилищный кодекс Российской Федерации ЖК, который был принят в 2004 году и вступил в силу с 1 марта 2005 года. По своей структуре Жилищный кодекс состоит из 8 разделов, 14 глав, 165 статей. Без знания Жилищного кодекса невозможно разобраться в вопросах управления многоквартирным домом, не найти ответы о том, кто и за что отвечает; как, кто и какие принимает решения; какая и кому принадлежит собственность в доме и т.п.

Вопрос 2. У меня квартира в моей собственности, а вот в чьей собственности дом найти не могу. Помогите разобраться и ответьте на вопрос, кто может быть собственником многоквартирного дома? Анатолий Волков, г. Пермь.

Собственником многоквартирного дома являются собственники помещений в этом доме. Ими могут быть граждане, государство, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, индивидуальные предприниматели. Есть многоквартирные дома, принадлежащие полностью только одному собственнику, который сдает жилые и нежилые помещения в наем. Но все же в нашей стране в большей части многоквартирных домов собственников много, то есть отдельные помещения (жилые и нежилые) в доме принадлежат разным собственникам. И эти собственники совместно владеют общим имуществом в доме.

Вопрос 3. В нашем доме есть нежилое помещение, на основании этого его хозяин отказывается платить за содержание общего имущества. Вопрос, жилищный кодекс распространяется только на жилые помещения в многоквартирном доме или его действие распространяется и на собственников нежилых помещений? Артур Евдокимов, г. Рязань.

Собственники нежилых помещений многоквартирного дома в части управления, содержания, ремонта общего имущества и его использования могут действовать строго в рамках жилищного законодательства, и наравне с собственником жилых помещений оплачивать расходы по дому. Иного толкования нет.

Вопрос 4. Третий год управляющая компания говорит, что проводит текущий ремонт водопроводных сетей в нашем доме и меняет по тридцать вентилей каждый год, а сколько всего этих вентилей в доме не говорит. Очень хочу узнать, какие существуют документы на многоквартирный дом? Где их можно взять? Наталья Бережная, г. Ставрополь.

Многоквартирный дом сложное инженерно-техническое сооружение. И документов на него достаточно много. К ним относятся технические документы, а также документы, связанные с вопросами управления домом. К сожалению, редко бывает, что существует и хранится весь комплект документов на многоквартирный дом. Как правило, документы хранятся в управляющей компании. Но там хранятся лишь те документы, которые ей передала предыдущая компания. Не редко, что из всех документов, в лучшем случае, в наличии только технический паспорт. Часть документов можно найти в архивах, часть документов может сохраниться в строительной компании. Поэтому собственникам стоит провести ревизию и определиться, какие документы необходимо восстановить и обновить, и поручить управляющей организации составить реестр документов, сопровождать их и хранить.

Вопрос 7. У нас в подвале дома есть дровяники и один бизнесмен предлагает их купить. Некоторые собственники готовы продать. Имеет ли право собственник продать свою долю в общем имуществе дома? Елена Корепанова, г. Глазов.

Такого права у собственника нет. Согласно ЖК ст.37. ч,4. «Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение».

Вопрос 8. Количество голосов на собрании определяется размером доли в общем имуществе. А как определяется доля собственника квартиры в общем имуществе дома? Оксана Кириленко, г. Самара.

Согласно ЖК ст.37 ч.1 «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Расчет делается таким образом: берете общую площадь своей квартиры (если квартира 100 % принадлежит только вам) делите на общую площадь всех помещений дома и умножаете на 100 %. (Пример. Общая площадь дома - 3500 кв.м. Общая площадь вашей квартиры составляет 65 кв.м. Ваша доля в общем имуществе дома - 65:3500x100% = 1,86%).

Вопрос 9. Раньше домом управлял исполком, а сейчас собственников в доме может оказаться много: муниципалитет, предприятия, предприниматели, граждане, в том числе и малолетние дети. Кто же будет решать, что в доме делать и как? Владислав Самойлов, г. Киров.

В Жилищном кодексе четко прописан порядок принятия решений по управлению общим имуществом. Главным органом управления домом является общее собрание собственников квартир и нежилых помещений дома. Только за общим собранием собственников помещений остается право (ЖК ст.44):

«1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1. принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4. выбор способа управления многоквартирным домом;

5. другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в много¬квартирном доме».

По пунктам 1,2,3,3.1 решения считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. По остальным вопросам решения собрания правомочны, если за них проголосовало более пятидесяти процентов от числа участников собрания.

Вопрос 10. Подавляющим большинством собственников квартир в доме принято решение о продаже части земельного участка, а меньшинство собирается обращаться в суд. Можем ли мы продать часть общего имущества в многоквартирном доме?  Ольга Конюхова, г. Волгоград.

Можете, если получено согласие всех собственников помещений в данном доме. (ЖК ст.36 ч.З). А если есть те, кто против такой продажи, даже если это один собственник, то нельзя, и надеемся, что суд это подтвердит.

Вопрос 11. Первый раз в жизни решился на переделку своей квартиры, хочу сделать это правильно, но без лишних формальностей. Есть ли какой-нибудь порядок перепланировки и реконструкции квартиры? Илья Румянцев, г. Екатеринбург.

Подробно об этом Вам должны дать ответ в администрации Вашего города (района). А как правильно и без излишней волокиты - написано в жилищном кодексе. Этому вопросу посвящена четвертая глава «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Порядок переустройства и перепланировки помещений жестко регламентирован. Если появилось желание сделать перепланировку квартиры, нужно написать заявление и представить необходимые документы согласно ст. 26 ЖК, Самовольство в таком деле недопустимо.

Вопрос 12. Проводить собрание в доме – это право или обязанность собственников помещений дома? Алена Вишневская, г. Курган

Учувствовать в собрании, созывать собрание это право соб¬ственника, а вот проводить ежегодные общие собрания собственников в доме - это ОБЯЗАННОСТЬ собственников. ЖК ст. 45 ч.1. «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ЖК ст. 161):

«1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией».

Вопрос 13. Кто имеет право созвать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома? Мне кажется, что в нашем доме собрание созывают все кому не лень. Марина Нифантова, г. Орел.

Инициировать проведение собрания может любой собственник квартиры или нежилого помещения, или группа таких собственников в многоквартирном доме (ЖК ст.45).

Вопрос 14. Мы приняли участие в собрании по заочной форме и сдали свои решения вовремя, а спустя несколько дней, увидели протокол и узнали, что старались зря, не хватило кворума. Когда собрание собственников правомочно, при каких условиях? Валерий Кротиков, г. Томск.

ЖК ст. 45 ч.З «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

Вопрос 15. Мы хотели принять участие в собрании по выбору управляющей компании, но нас не пустили на собрание, потому что мы не собственники. Могут ли участвовать в общем собрании собственников жильцы, проживающие в квартирах дома по найму?

Могут, но без права голоса, или по доверенности.

Вопрос 16. Кто имеет право голосовать за собственника? Александр Капин, г. Тольятти.

Уполномоченные представители на основании доверенности или иных законных основаниях.

Вопрос 17. Управляющая компания раздала нам бюллетени для голосования и предложила проголосовать и завтра же сдать подписанные. А в бюллетени одиннадцать вопросов и все серьезные. Мы за три дня ответили на них и попытались сдать их, но наши голоса не приняли в расчет, потому, что поздно. За сколько дней до проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома должно быть объявлено о нем? Андрей Коротких, г. Чебоксары.

Не менее чем за 10 дней. Вопросы, касающиеся нашей собственности, всегда серьезны и необдуманно на них отвечать не стоит. Законодатель определил минимальный срок на ответы.

Вопрос 18. У нас в подъезде появляются объявления о собраниях с куцым содержанием, только повестка дня. Кто-то или что-то определяют какая информация должна быть в объявлении о проведении общего собрания в доме? Апьфия Арсланова, г. Нижнекамск.

В ЖК ст. 45. ч.5 четко оговорены все требования. «В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться».

Вопрос 20. В какой форме могут проводиться общие собрания собственников помещений многоквартирного дома? Антон Бабошин, г. Каменск-Уральский.

В двух формах: 1) в форме совместного присутствия собственников помещений, и 2) путем проведения заочного голосования (ЖКст.47ч.1).

Вопрос 21. За нашу жизнь, насыщенную политическими событиями, и развитой социализм, и перестройка, и суверенитет и независимость, собраний было очень много, но обычных, а не заочных. В чем заключается суть заочного голосования? Роза Акубова, г. Стерлитамак.

Собрать правомочные собрания больших многоквартирных домов всегда проблематично. Еще сложнее считать голоса «за», «против» и «воздержался» по каждому вопросу, так как подсчет голосов ведется не по поднятым рукам, а в зависимости от того, какую долю голосующий имеет в общем имуществе дома. Поэтому удобнее составить бюллетень с вопросами для голосования и вручить его каждому собственнику. В течение нескольких дней в спокойной обстановке каждый собственник примет свое решение и сдаст бюллетень организаторам собрания. В такой форме подсчитать голоса не составит особого труда. В случае спорных вопросов по принятым решениям можно посмотреть любой бюллетень и убедиться в правильности подсчета голосов.

Вопрос 22. Какими документами подтверждается право на голосование участника собрания собственников в многоквартирном доме? Ульяна Квашнина, г. Калуга.

Наличием паспорта (или иного документа удостоверяющего личность) и документа, подтверждающего право собственности. Первый документ говорит, что на собрании присутствует именно этот гражданин, а второй, что именно он является собственником помещения в данном доме.

Собственник и органы государственной власти и местного самоуправления

 

Вопрос 23. Какая роль органов местного самоуправления в управлении многоквартирными домами на соответствующей территории? Лев Краснов, г. Сызрань.

1) Органы местного самоуправления (ОМСУ) являются также собственниками жилых и нежилых помещений и поэтому должны надлежащим образом содержать свое имущество.

2) ОМСУ являются собственниками части помещений в многоквартирных домах. Здесь их роль такая же, как и любого гражданина собственника. Таковы же обязанности, права и ответственность.

3) В случае, если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, ОМСУ обязаны провести конкурс среди управляющих компаний на управление данным домом.

4) Согласно статьи 165 ЖК ОМСУ «...1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм; 2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов; 3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг».

 

 

Вопрос 24, Какие государственные органы осуществляют надзор по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома? Вера Южанинова, г. Белове.

В Жилищном кодексе ст.20 прямо говорится о государственном контроле: «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации». Государственные органы осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В России действуют следующие контролирующие органы:

1) прокуратура,

2) государственная жилищная инспекция,

3) федеральная антимонопольная служба,

4) федеральная налоговая служба,

5) органы архитектурно-строительного надзора,

6) органы государственной санитарно-эпидемиологической службы,

7) органы технического надзора,

8) органы, осуществляющие государственный пожарный надзор и другие.

По всем неурегулированным спорам окончательное решение принимает суд.

Собственник и управляющая компания

 

Вопрос 25. Мне многое не нравится в деятельности компании, управляющей нашим домом, мои предложения реализовывать не хотят или вообще не рассматривают. Хотелось бы узнать, кому подчиняется управляющая компания? Евгений Журавлев, г. Каменка.

Управляющая компания - самостоятельное хозяйствующее юридическое лицо, и административного подчинения в виде вышестоящей организации у нее, как правило, нет. Контроль за деятельность компании в рамках норм действующего законодательства осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления. А по исполнению условий договора управления многоквартирным домом, контроль осуществляют собственники помещений такого дома. Если управляющая компания является членом саморегулируемой организации, то ее деятельность контролируется этой организацией.

Вопрос 26. Мы стоим перед выбором управляющей компании. Какими критериями нам воспользоваться, выбирая управляющую компанию? Сергей Иванов, г. Москва.

Можно назвать несколько основных критериев выбора управляющей компании, которые позволят значительно застраховаться от ошибок.

Необходимо:

1) Тщательно изучить ее проект договора управления и сравнить с другими.

2) Сравнить цену предложения с другими управляющими компаниями.

3) Выяснить, является ли управляющая компания членом Саморегулируемой организации, каков компенсационный фонд этой организацию, и какие стандарты управления действуют в ней.

4) Ознакомиться с отзывами о компании от других собственников.

5) Выяснить, застрахована ли деятельность компании.

6) С какими подрядными организациями у нее есть договора, и выяснить профессиональный уровень таких подрядных организаций.

7) Определить ее компетентность в вопросах управления.

8) Запросить документы, подтверждающие наличие в ее штате специалистов, получивших подготовку в сфере управления недвижимостью, имеющих соответствующие дипломы и сертификаты.

9) . Узнать ее финансовое состояние (отсутствие или наличие задолженности по договорам ресурсоснабжения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация; отсутствие задолженности по налогам и сборам и требований по уплате долгов).

10) Получить информацию об организации охраны труда и сертификации рабочих мест. Важно помнить, нельзя покупаться на популистские дешевые обещания.

Вопрос 27. В какой срок управляющая компания обязана приступить к исполнению условий договора? Ринат Мардамшин, г. Уфа. 

Управляющая компания приступает к исполнению своих обязательств в сроки, установленные в договоре управления. Если срок не установлен в договоре, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п.7. ст.162 ЖК).

Вопрос 28. Договор управления хорошо анализировать, сравнивая с типовым договором. Существует ли единая форма договора управления многоквартирным домом? Максим Денежкин, г. Ростов-на-Дону.

Единой формы договора управления многоквартирным домом нет. Предлагаемые формы договоров управления носят лишь рекомендательный информационный характер. Но в любом договоре должны быть определены существенные условия договора.

Согласно п.З. ст.162 ЖК, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия:

«...1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления».

Без данных условий договор может быть признан не заключенным. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Вопрос 29. Жильцы нашего дома проголосовали за одну управляющую компанию, но до наступления даты начала ее работы выбрали другую. Первая компания, зная о новом решении, собирается приступать к работе. В какой момент считается, что договор управления МКД уже заключен? Наталья Куницына, г. Челябинск.

Договор управления МКД следует считать заключенным с момента подписания его управляющей организацией и первым из собственников помещений в МКД на условиях, утвержденных решением общего собрания. При выборе способа управления домом управляющей компанией, заключить договор управления с управляющей компанией - это обязанность собственников. На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенном в соответствии со ст.ст. 44-48 Жилищного кодекса, при заключении договора управления МКД уже с одним собственником помещения в доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору.

Вопрос 30. Мы хотим расторгнуть договор со своей управляющей компанией, так как она не исполняет своих обязательств по договору управления. Договор заключен сроком на 5 лет. Но в договоре управления есть пункт, в котором сказано, что собственники не имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор в течение пяти лет. Как нам быть? Сергей Леонтьев, г. Барнаул.

Ничего страшного в том нет, что в вашем договоре есть такой «кабальный» пункт. Гражданский кодекс РФ (ст.450) предусматривает следующие основания расторжения договора:

1) по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором;

2) по решению суда;

3) по условиям, предусмотренными самим договором.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК). Договор расторгается в одностороннем порядке и в случае решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о смене способа управления многоквартирным домом.

Вопрос 33. Кто определяет состав коммунальных услуг и их цену? Лилия Храмова, г. Новосибирск.

Состав коммунальных услуг для собственников квартир конкретного дома зависит от того, какие коммунальные услуги возможно технически оказать. Цена на них устанавливается органами государственной власти и местного самоуправления.

Вопрос 34. Что включается в плату за содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений в многоквартирном доме и для жильцов по найму? Шумков Владимир, г. Мурманск.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей и собственников конкретно определена ст. 154 ЖК:

«1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, вклющающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Вопрос 35. Что включается в плату за коммунальные услуги для собственника помещений в многоквартирном доме и для жильцов по найму? Сергей Пономарев, г. Иркутск.

В плату за коммунальные услуги включается: плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ст. 154 ЖК).

Вопрос 35. Есть ли требования к управляющим компаниям по срокам устранения аварийных ситуаций?

Предельные сроки устранения недостатков содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170).

Вопрос 36. Мы в доме сделали капитальный ремонт, в доме перестали рватся трубы и плавиться провода, но управляющая компания настаивает на размере платы принятой муниципалитетом. Могут ли органы местного самоуправления устанавливать единый размер платы на содержание и текущий ремонт дома для всех домов с одинаковой степенью благоустройства ? Татьяна Рыбкина, г. Ижевск.

Такие решения неправомерны. Техническое состояние всех домов всегда отличается, если они даже типовые и построенные в одно и тоже время. Желания и возможности собственников никогда не совпадают. Поэтому и количество, и стоимость работ и услуг на каждом конкретном доме будет всегда разная. Одинаковый размер платы - это верный признак того, что в таких домах не определен состав общего имущества и его техническое состояние, не определен перечень работ и услуг, периодичность их выполнения и исполнения, не определена стоимость за единицу измерения работ и услуг, а, значит, не определена общая стоимость работ в год и в месяц в перерасчете на один квадратный метр жилой площади. Все это противоречит ст. 162 ЖК. К сожалению, в большинстве случаев и собственники и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на такие муниципальные тарифы. Подобные постановления носят популистский характер, вводят в заблуждение и собственников, и жителей по социальному найму, и ТСЖ, и управляющие компании.

Вопрос 37. Как жители дома могут осуществлять контроль над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления? Светлана Чуракова, г. Калининград.

Порядок контроля прописывается в договоре управления. Другой вопрос, что часто в таких договорах этот порядок не прописывается. Но даже и в таком случае управляющая компания обязана предоставлять исчерпывающую информацию о своей деятельности по исполнению договора. Но правы те собственники, которые подробно описывают все процедуры контроля по исполнению договора управления и формы отчета управляющей компании. В случае нарушения утвержденных процедур и предоставление отчета не по принятой общим собранием форме, собственники всегда могут выставить претензии о нарушении существенных условий договора и расторгнуть его.

Вопрос 38. Мы подписали договор с управляющей организацией в прошлом года на срок три года. Можем ли мы сменить способ управления? Татьяна Лазарева, г. Березники.

Способ управления можно менять в любое время. Такое решение зависит только от самих собственников.

Собственник и ТСЖ

 

Вопрос 39. Инициативная группа собственников нашего дома и я в их числе решили организовать ТСЖ. С чего начинать при создании в доме товарищества собственников жилья? Константин Евфратов, г. Нижний Новгород.

Необходимо определиться с целями создания ТСЖ и с последовательность шагов своих действий. Собрать инициативную группу, которой необходимо прослушать краткий курс о деятельности ТСЖ. Составить Устав ТСЖ и планы предполагаемой деятельности. Провести разъяснительную работу со всеми собственниками в доме. Тщательно подготовить проведение собрания. Правильно сформулировать все вопросы, выносимые на голосование. После принятия решения собственниками о создании ТСЖ пройти процедуру регистрации, открытия счета в банке, принятия дома в управление, заключения договоров. Важно помнить, что работы и услуги управления, содержания общего имущества охватывают работы и услуги около сорока профессий. Поэтому в первое время для начинающих в столь важном деле будет несколько хлопотно. Но ни в одном деле, положительные результаты без хлопот не достигаются. И нет смысла бояться, что кто-то чего-то не знает.

Вопрос 40. Я приобрел квартиру в Новом доме, в нем организовано еще застройщиком ТСЖ. Председатель ТСЖ-работник застройщика, не имеющий квартиры в нашем доме. Я думаю, это не правильно. Может ли быть председателем, либо членом правления ТСЖ лицо, не являющееся собственником квартиры либо иного помещения в доме, в котором создано ТСЖ? Валерий Непомнящий, г. Москва.

Нет, не может. Товарищество собственников жилья создается из числа собственников помещений конкретного многоквартирного дома. В случае продажи своего помещения в указанном доме, бывший собственник помещений в таком доме, который был членом ТСЖ или правления, или его председателем, теряет право быть членом ТСЖ и, значит, теряет право быть членом правления или быть его председателем.

Вопрос 41. Мы собрались создавать ТСЖ, а нас пугают, что водоканал не заключит с нами договор. Могут ли организации, предоставляющие коммунальных услуги (водо-, тепло,-энергоснабжения и др.) отказать в заключении договора с ТСЖ? Ирина Борисова, г. Великий Новгород.

Такое исключено. Подобные организации являются публичными и услуги предоставляют всем на одинаковых условиях через присоединенные сети (коммуникации).

Вопрос 42. Многие дома требуют капитального ремонта. А в случае создания ТСЖ в доме есть ли особые требования к ТСЖ для участия в федеральной программе по капитальному ремонту? Антонина Беленькая, г.Тула.

Требования по включению в программу капитального ремонта одинаковы для всех. ТСЖ лишь один из способов управления. И одной из целей названной федеральной программы есть активизация процесса хозяйского рачительного отношения собственников к своему многоквартирному дому. А ТСЖ, если грамотно организована его деятельность, считается самым эффективным способом управления домом. Одним из обязательных условий включения регионов в программу было наличие определенного процента созданных ТСЖ.

Вопрос 43. Может ли ТСЖ передать функции управления по договору управляющей компании? Не будет ли это считаться в таком случае двойным способом управления? Дмитрий Титов, г. Владивосток.

Самое главное в управлении многоквартирным домом - это его надлежащее содержание и своевременный ремонт. И такую работу могут сделать только специалисты. А вот выполнять функции «хозяйского ока», то есть контроля, объективно выполнить могут только собственники. Поэтому многие собственники правильно делают, когда создают ТСЖ и заключают договор управления с управляющей компанией и оставляют за собой право распоряжаться денежными средствами, право контроля за надлежащим исполнением работ и предоставлением соответствующих услуг. ТСЖ не только вправе заключать подобные договора, но это является самым эффективным и стабильным способом управления МКД. 

 Вопрос 44. Какие денежные средства есть у ТСЖ, кроме средств, собираемых с жильцов дома? Галина Макашина, г. Магнитогорск.

ТСЖ не является коммерческой организацией, поэтому, как правило, своих средств у него нет. Оно предназначено для эффективного распоряжения собранными средствами всех собственников помещений в доме и по решению собрания может оформлять договора по пользованию общим имуществом третьими лицами. Все доходы от использования общего имущества являются доходами всех собственников в доме. На капитальный ремонт могут выделяться субсидии из бюджета.

Вопрос 45. Как жильцы, живущие в доме, где создано ТСЖ могут экономить на воде, тепле, электроэнергии? Ирина Лебедева, г. Междуреченск.

Способы экономии одинаковы для всех. Начинается с установки общедомовых приборов учета, которые позволяют, например, 100-квартирному дому контролировать потребление воды, тепла и электроэнергии и тем самым уменьшить платежи дома на сумму около трехсот тысяч в год. Следующий шаг - это уменьшить потери тепла, для чего необходимо утеплить свой дом (заделать швы, заменить окна в подъездах и т.п.). Для выявления точных мест потери тепла используют прибор тепловизор. С помощью такого прибора составляется карта основных мест, через которые теряется наибольшее количества тепла.

Вопрос 46. Какие налоги могут быть у ТСЖ? Людмила Лукашева, г. Чайковский.

Налогов у ТСЖ нет, если оно не занимается другой деятельностью, и правильно ведет свою бухгалтерию.

Вопрос 47. Может ли ТСЖ быть ликвидировано, когда количество членов ТСЖ стало меньше установленного Жилищным кодексом минимума (50 % голосов собственников помещений в многоквартирном доме)? Татьяна Веселова, г. Энгельс.

Да, может. Но такие случаи пока единичны.

Собственник и ресурсоснабжение

 

Вопрос 48. Кто и как определяет тарифы (размер платы) за коммунальные услуги? Ринат Батыршин, г. Казань.

Размер платы за коммунальные услуги устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. Это связано с тем, что ресурсоснабжающие организации занимают монопольное положение на рынке. Как правило, подача горячей воды в дом для целей ГВС осуществляется централизованно и органы местного самоуправления или субъект в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ утверждает тарифы для предприятия коммунального комплекса на ГВС, исходя из стоимости холодной воды, количества тепловой энергии на подогрев и тарифа на тепловую энергию. Такой тариф определяется в руб./куб.м горячей воды.

Вопрос 49. У нас горячая вода непосредственно готовится в нашем доме. Как в таком случае определяется тариф на воду для жителей такого дома? Олег Толкачев, г. Курган.

Если горячая вода для целей ГВС готовится непосредственно в многоквартирном доме, то при определении размера платы за коммунальные услуги применяются тарифы на коммунальные ресурсы (тепловую энергию, воду и т.п.), участвующие в приготовлении горячей воды.

Вопрос 50. Какие есть требования к качеству предоставления коммунальных услуг? Владислав Личман, г. Сочи.

Требования к качеству предоставления коммунальных услуг четко прописаны в «Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам», в которых определены условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

 

1 марта 2013 г.
Дата изменения: 21 марта 2013 г.

Вернуться